DSR 계산방법 및 DSR 낮추는 법:
신용대출, 주택담보대출, 스트레스DSR
안녕하세요 현실적인 재테크를 얘기하는 세상의 재테크 입니다.
최근 대출 규제가 강화되면서 금융 용어 중 하나인 DSR(총부채원리금상환비율)이 중요해지고 있습니다.
DSR은 개인이 가지고 있는 모든 부채의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율로, 금융기관이 대출 심사를 할 때 중요한 기준으로 작용합니다.
이번 글에서는 DSR이 무엇인지, 어떻게 계산하는지, 스트레스 DSR의 개념과 이를 관리하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
✅DSR(총부채원리금상환비율) 이란?
DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로, 개인의 소득 대비 부채 상환 부담을 나타내는 지표입니다. 이는 금융기관이 대출 심사 시 차주의 부채 상환 능력을 평가하기 위해 사용됩니다. 쉽게 말해, DSR이 낮을수록 부채 상환 부담이 적어 추가 대출이 가능할 확률이 높아집니다.
✅DSR 계산 방법
DSR을 계산하는 공식은 다음과 같습니다:
즉, 모든 부채에 대한 연간 원리금 상환액을 연간 총소득으로 나눈 후 100을 곱해 백분율로 나타낸 것입니다.
✔️연간 원리금 상환액 계산
연간 원리금 상환액은 현재 가지고 있는 모든 부채의 연간 상환액을 더한 금액입니다. 이때 부채에는 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등이 포함됩니다. 예를 들어, 주택담보대출의 경우 매달 갚아야 하는 원리금 상환액을 12개월로 곱해 연간 상환액을 구합니다.
✔️연간 총소득 계산
연간 총소득은 연봉, 상여금, 사업소득, 기타 소득 등을 모두 합한 금액입니다. 만약 급여소득자라면 연봉 외에도 상여금이나 기타 부수입을 포함해 계산해야 합니다.
✔️DSR 계산 예시
다양한 상황에서 DSR 계산을 이해하기 쉽게 예시를 통해 설명하겠습니다.
예시 1: 김씨의 DSR 계산
김씨는 연봉이 6,000만 원인 직장인입니다. 현재 주택담보대출로 매달 100만 원, 자동차 할부금으로 30만 원, 신용대출로 20만 원을 상환하고 있습니다. 김씨의 연간 부채 상환액은 다음과 같습니다:
- 주택담보대출: 100만 원 x 12개월 = 1,200만 원
- 자동차 할부: 30만 원 x 12개월 = 360만 원
- 신용대출: 20만 원 x 12개월 = 240만 원
따라서 김씨의 총 연간 원리금 상환액은 1,800만 원입니다. 이때 DSR은 다음과 같이 계산됩니다:
김씨의 DSR은 30%로, 이는 연간 소득의 30%를 부채 상환에 사용하고 있다는 뜻입니다.
예시 2: 이씨의 DSR 계산
이씨는 연간 소득이 4,500만 원인 자영업자입니다. 주택담보대출로 매달 80만 원을 상환하며, 신용카드 할부로 매달 50만 원을 지출하고 있습니다. 또한 학자금 대출로 매달 15만 원을 상환하고 있습니다.
- 주택담보대출: 80만 원 x 12개월 = 960만 원
- 신용카드 할부: 50만 원 x 12개월 = 600만 원
- 학자금 대출: 15만 원 x 12개월 = 180만 원
이씨의 총 연간 원리금 상환액은 1,740만 원입니다. 이씨의 DSR은 다음과 같이 계산됩니다:
이씨의 DSR은 약 38.67%로, 이는 이씨가 소득의 약 39%를 부채 상환에 사용하고 있음을 의미합니다.
예시 3: 박씨의 DSR 계산
박씨는 연봉이 8,000만 원인 고소득 직장인입니다. 주택담보대출로 매달 150만 원을 상환하며, 자동차 할부금으로 매달 40만 원, 그리고 신용대출로 매달 30만 원을 상환하고 있습니다.
- 주택담보대출: 150만 원 x 12개월 = 1,800만 원
- 자동차 할부: 40만 원 x 12개월 = 480만 원
- 신용대출: 30만 원 x 12개월 = 360만 원
박씨의 총 연간 원리금 상환액은 2,640만 원입니다. 박씨의 DSR은 다음과 같습니다:
박씨의 DSR은 33%로, 소득의 33%를 부채 상환에 사용하고 있음을 나타냅니다.
✅스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR은 기존 DSR과 유사하지만, 이자율이 상승하거나 경제적 충격이 발생했을 때 차주가 감당해야 할 부채 상환 부담을 측정하는 지표입니다. 쉽게 말해, 금리가 인상되거나 소득이 감소했을 때도 대출 상환이 가능한지를 평가하는 것입니다.
스트레스 DSR을 계산하기 위해서는 기본 DSR 계산에 금리 상승을 반영한 상환액을 추가로 고려합니다. 예를 들어, 현재 금리가 3%인 대출이 금리 인상으로 5%로 상승할 경우, 그에 따른 연간 원리금 상환액 변화를 계산하여 DSR을 다시 산출합니다.
✔️스트레스 DSR 계산 예시
스트레스 DSR이 어떻게 작용하는지 예를 들어 보겠습니다.
예시 4: 김씨의 스트레스 DSR 계산
김씨의 연봉은 6,000만 원이며, 현재 주택담보대출로 3%의 금리에서 매달 100만 원을 상환하고 있습니다. 이자가 5%로 상승할 경우, 월 상환액이 120만 원으로 증가한다고 가정해보겠습니다.
- 주택담보대출 (5% 금리): 120만 원 x 12개월 = 1,440만 원
김씨의 스트레스 DSR은 다음과 같이 계산됩니다:
금리 상승으로 인한 스트레스 DSR은 24%가 됩니다. 김씨의 기본 DSR이 30%였던 것에 비해 스트레스 DSR은 감소했지만, 이는 다른 부채 상환액이 그대로 유지될 때 가능한 결과입니다. 만약 추가적인 금리 인상이나 소득 감소가 있을 경우 스트레스 DSR은 더 높아질 수 있습니다.
✅DSR의 의미와 중요성
DSR은 개인의 대출 한도와도 밀접한 관계가 있습니다. 금융기관은 차주의 DSR을 기준으로 대출 가능 여부와 한도를 결정합니다. 예를 들어, DSR이 40%를 넘으면 추가 대출이 어려울 수 있으며, 부동산 대출의 경우 특정 비율 이상이 되면 대출을 받을 수 없게 되는 경우도 있습니다. 따라서 DSR을 관리하는 것은 매우 중요합니다.
✅DSR과 스트레스 DSR을 낮추는 방법
DSR과 스트레스 DSR이 높아 추가 대출이 어렵거나 금융기관의 대출 심사에서 불이익을 받는 경우, 이를 낮추기 위한 방법들이 있습니다.
✔️부채 상환
가장 기본적인 방법은 부채를 줄이는 것입니다. 기존의 대출을 상환하거나 원리금 상환액이 높은 대출을 조기에 상환하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 금리가 높은 신용대출을 우선 상환하는 것이 DSR을 낮추는 데 효과적입니다.
✔️소득 증대
소득을 늘리는 것도 DSR을 낮추는 방법입니다. 부수입을 창출하거나 연봉 인상, 추가 보너스를 통해 소득을 증가시키면, 같은 부채를 가지고 있어도 DSR이 낮아집니다.
✔️부채 통합
여러 대출을 하나로 통합해 금리와 월 상환액을 낮추는 방법도 있습니다. 이를 통해 매월 상환해야 할 금액이 줄어들어 DSR이 낮아질 수 있습니다.
✔️대출 구조 조정
대출 기간을 연장해 월 상환액을 줄이거나, 금리가 낮은 대출 상품으로 대환하는 것도 하나의 방법입니다. 이를 통해 월 상환 부담이 줄어들어 DSR이 개선될 수 있습니다.
✅DSR 규제와 정책 변화
최근 정부는 가계 부채 문제를 해결하기 위해 DSR 규제를 강화하고 있습니다. 이로 인해 금융기관의 대출 심사가 더욱 엄격해지고 있으며, 특히 부동산 담보대출이나 고액 신용대출의 경우 DSR 기준이 중요하게 작용합니다. 이에 따라 DSR을 미리 계산하고 관리하는 것이 필수적입니다.
✔️DSR 40% 규제
정부는 대출 규제를 강화하면서 일부 대출 상품에 대해 DSR 40%를 기준으로 대출 한도를 제한하고 있습니다. 이는 부동산 시장 안정화와 가계 부채 관리를 위한 정책으로, DSR이 40%를 초과하는 대출을 받을 경우 제약이 있을 수 있습니다.
✔️스트레스 DSR 규제 확대
스트레스 DSR에 대한 규제 역시 강화되고 있습니다. 경제적 충격이나 금리 인상에 대비해 스트레스 DSR을 적용한 대출 심사가 도입되면서, 대출이 더욱 까다로워질 가능성이 있습니다. 차주가 예상치 못한 상황에서도 부채를 감당할 수 있는지를 평가하는 이 규제는 금융 안정성을 높이기 위한 중요한 정책 중 하나입니다.
✅마치며
DSR과 스트레스 DSR은 개인의 재정 건전성을 나타내는 중요한 지표로, 대출 심사와 금융 계획 수립에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 대출을 고려하고 있다면, DSR과 스트레스 DSR을 미리 계산하고 관리하는 것이 매우 중요합니다. 이를 통해 향후 금융기관의 대출 심사에서 유리한 조건을 확보할 수 있습니다.
이번 글이 앞으로 가계 계획에 도움이 되셨기를 바랍니다.